전세보증보험 못받는 경우 확인하고 대비하기

 

전세보증보험을 가입했다고 해서 전세 보증금을 100% 보장받을 수 있지는 않아요. 2020년부터 2022 9월까지 총 191억 원의 전세보증보험을 가입받고도 지급하지 않은 금액이라고 하네요. 그렇다면 어떤 상황일 때 지급받을 수 없는지, 어떤 방법으로 보호해야 하는지 알아보겠습니다.

 

대항력과 우선변제권을 상실한 경우

191억 원 중 41억 원이 이러한 이유 때문에 지급거절이 난 만큼 가장 비중이 큰 경우인데요. 임차인들이 전세계약기간 동안 다른 주소지로 무단 전출하여 지급 거절되는 상황입니다.

HUG에서 전세금을 대신 주는 조건이 임차권등기명령 완료 시까지 대항력과 우선변제권을 유지해야 한다는 조건입니다. 이러한 조건을 요구하는 이유가 무엇일까요.

 

 

만약 전세사기를 당했다고 예를 들어봅시다.

 

그러면 HUG입장에서는 보증사고가 발생했다고 판단합니다. 이때 집주인이 임차인에게 지불해야 할 돈을 HUG에서 직접 주게 됩니다.

이때 임차인은 여전히 집주인에게 전세금을 청구할 전세금반환청구권은 그대로 살아있습니다.

 

대신 HUG가 임차인이 가지고 있는 전세금반환채권을 양도받아서 임차인 대신 임대인에게 채권을 양도받았으니 전세금을 달라고 요구하게 됩니다.

그런데 이때 임차인에게 전세보증금반환채권을 양도받을 때 대항력과 우선변제권이 같이 양도가 됩니다.

하지만 HUG에게 채권을 양도할 때 이 두 개가 없으면 임차인에게 돈만 갚아주고 만약 집주인집을 경매해도 돈을 받아올 수 있는 권리가 없어서 돈을 지불받지 못합니다. 이러한 이유 때문에 대항력과 우선변제권이 필요합니다.

 

보증효력 미발생 사례

이 사례는 전셋집에 이사 온 후 전입신고 및 확정일자를 받지 않아서 선순위 근저당권이 설정된 경우를 뜻합니다. 

대표적인 보증 효력 미발생 사례는 대출 실행일에 주택인도, 전입신고, 확정일자를 받지 않은 경우인데요.

HUG 전세안심대출을 받고 전세보증보험까지 체결해 주는 '전세금안심대출보증'에 가입한 경우 발생합니다.

전세금안심대출보증은 전세금을 빌린 금융기관에도 보증해 주고 임차인에게도 보증을 해주는 상품입니다.

사기 또는 허위의 전세계약

보증 한도를 맞추기 위해서 다운 계약서를 작성하거나 보증 사기를 칠 목적으로 계약서를 작성한 경우인데요. 

 

 

현재 전세보증보험을 취급하는 회사는 3군데가 있어요. 그리고 각 회사마다 전세금 한도가 모두 설정되어 있습니다.

 

이러한 한도가 있기 때문에 전세금을 초과되면 전세보증보험을 가입할 수가 없어요. 그래서 임대인과 짜고 10억짜리 전세계약을 7억짜리 전세계약을 체결해 다운 계약서를 작성합니다.

 

보통 보증보험을 가입할 때나, 보험금을 지급할 때 이러한 사실이 보통 밝혀지는 경우가 대부분이라고 합니다. 반대로 업(UP) 계약서 사실도 있습니다.

 

예를 들어 보증금이 1억인데 5억 전세 계약했다고 하고 전세 사고가 일어난 걸로 하고 돈 받아서 3:3으로 나누는 그런 사기를 말합니다. 이때 임대인은 보통 신용불량자이기 때문에 보통 이러한 부분이 신경을 쓰지 않죠.

 

 

전세보증금 반환채권에 대한 금융기관 담보대출 사례

이 경우는 전세보증금반환채권을 타인에게 양도하거나 금융기관의 담보로 제공하는 경우를 뜻합니다. 예를 들어보면 은행에 대출을 해야 하는데 담보가 필요합니다.

 

이때 임차인이 임대인에게 전세금 5억을 받을 돈이 있다며 담보로 잡습니다. 하지만 임차인은 돈을 갚지 못해 담보를 돌려받지 못하는 상황에서 갑자기 전세사기가 발생하게 된다면, HUG입장에서는 임차인에게 보증금반환채권이 있어야 하는데 일정비율로 은행이 먼저 들고 가게 됩니다. 그렇게 되면 HUG는 전세금을 돌려주지 않는 상황이 되는 거죠.

보증사고 미성립

가장 대표적인 사례가 묵시적 갱신으로 이루어진 경우입니다. 저 같은 경우에도 묵시적 갱신이 자동으로 되어버린 사례인데요. 

 

 

전세계약이 해지 또는 종료된 후 1개월 내에 받을 수 있다고 적혀있어요.

 

하지만 묵시적 갱신이 이루어져 버리면 자동계약연장이기 때문에 보증사고가 아닌 거죠. 저 같은 경우는 묵시적 갱신이 적용되지 않았지만 HUG에서 하는 말이 3개월 이내에 임차인에게 통보하지 않으면 안 된다고 하네요.(HUG에 전화해서 물어봤어요)

 

다행히 무사고로 이사를 했지만, 나중에 보니 1개월 내에 임차인에게 해지를 통보하면 된다고 하네요(결국 상담원 차이....)

 

 

마치며

5가지의 보증보험을 받지 못하는 사례를 적어봤는데요. 전세보증보험에 가입했다고 해서 안정적으로 지내기보다는, 등기부등본 변경되었을 때 알림이 오는 서비스나, 수시로 등기부등본을 확인하는 방법, 그리고 집주인과 연락이 되는지 반기마다 한 번씩 연락하며 지내는 걸 추천합니다.